Aufwachen!

Die beste aller Welten ...?
Der arglose, den schlichten Freuden des Lebens zugewandte Zeitgenosse wähnt sich in einer Zeit, in der Despotie und Knechtschaft finsterer Jahrhunderte vor seiner Geburt offenbar überwunden sind, die Ordnung demokratisch und die Obrigkeit daher dem Bürger zugetan ist. Die Macht hat laut Verfassung vom vielbeschworenen "kleinen Mann" auszugehen, Interessensverbände wie die Arbeiterkammer, der Konsumentenschutzvereinen und dergleichen Zusammenschlüsse sorgen mit einer Unzahl an Rechtsanwälten, die vor Gerichten mit deren moderaten Gerichtsgebühren seine Rechte und Ansprüche verfechten, dafür, dass ihm kein Unrecht widerfährt, bzw er keiner Ausbeutung durch die Besitzenden anheim fällt. Dies erscheint im Bereich von Mietverhältnissen auch allen dringend notwendig, steigen doch die Ausgaben für's Wohnen im langjährigen Schnitt deutlich stärker als der Verbraucherpreisindex "VPI", weil der Baukostenindex in den letzten 20 Jahren fast doppelt so stark als der vorgenannte Index gestiegen ist, nämlich um rd 100 % gegenüber rd 55 % nach VPI 1986 ( - in beiden Fällen entspricht auch der Anstieg in Prozentpunkten in etwa dem prozentuellen Zuwachs).

Sinn und Unsinn des Mieterschutzes
Wenig ahnt er, dass er auch zur Kasse gebeten wird für den Fleiß all dieser Helferlein, die ihm immer eifriger unter die Arme greifen, mit der Folge, dass er heutzutage einen Mietvertrag kaum mehr durchlesen muss, weshalb sich alles bald so einfach erweist wie das Zeichnen von drei Kreuzen in finsteren Jahrhunderten. Verursachen nämlich gesetzliche Regelungen bzw die Rechtsübung einen Aufwand, den alle Unternehmer - oder hier: Vermieter - vorzustrecken haben, dann muss dieser Aufwand auch von allen, die "konsumieren", getragen werden, ohne dass damit dem spezifischen Zweck von Schutzbestimmungen entsprochen werden kann.

Eine Leistungsverkürzung kann bei einem freien Wechselspiel zwischen Angebot und Nachfrage nämlich stets nur vereinzelt und nicht global eintreten, weil im Allgemeinen der Wohnungsanbieter mit überhöhten Gewinnspannen aufgrund schlechterer oder undurchsichtigerer Konditionen durch - zumindest: länger - leerstehende Wohnungen abgestraft wird und eine Angebotsknappheit, die höhere Gewinnspannen ermöglicht, sofort Investoren zu Deckung des Bedarfs auf den Plan ruft, die dieser Knappheit - preisentlastend - wiederum entgegen steuern. Zudem führen allzugroße Gewinnspannen zu einer größeren Attraktivtät von durch Bankkredite finanziertem Wohnungseigentum.

Nur wenn es um Unrecht in der Form geht, dass Leistungszusagen entweder nicht eingehalten oder wegen Intransparenz falsche Erwartungen geweckt werden, oder wenn sonstwie Leistung und Gegenleistung nicht mehr in einem anständigen Verhältnis zueinander stehen - was letztlich eine nicht auf eine bloße Rechtsfrage zu reduzierende Kalkulationsfrage ist (!) - , kann davon ausgegangen werden, dass Schutzbestimmungen lediglich eine diskriminierende, dh einzelne Konsumenten belastende Bereicherung unterbinden, ohne sich gesamthaft auf Gestehungspreise und Marktkonditionen nachteilig auszuwirken.

Zudem gälte es bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Wohnungsmiete-Geschäft zu beachten, dass keine Notwendigkeit bestünde, die Zukunft betreffende Leistungen einzuklagen, wenn der Leistungsempfänger vom Vertrag zurücktreten und Entgeltsminderungen rückwirkend durchsetzen kann.

In der Folge wird anhand von Analysen von OGH-Urteilen (OGH 7 Ob 78/06f und OGH Rs1 Ob 241/06g; ohne nähere Angaben immer das erstgenannte) aufgezeigt, wie Wohnungsvermieter systematisch ihres Rechtsschutzes, ihrer Dispositionsbefugnisse und ihrer Kalkulationssicherheit beraubt werden. In diese (rechtspolitischen) Anklagepunkte einbezogen sind sowohl absolute Entrechtungen als auch administrative Auflagen, die sich unmittelbar auf von allen Mietern zu tragende Kosten auswirken oder den Gang vor Gericht erzwingen, wo das "placet" eines Richters in komplexeren Fällen mit Rechtsanwaltskosten erkauft werden muss, die nur für fettere Aktiengesellschaften "Peanuts" darstellen, weshalb Miethäuser & Mietwohnungen auch auf lange Sicht von solchen "Muskelprotzen" mit Rechtsgorillas bei Fuß übernommen werden dürften. Für kleinere Vermieter ist, nach dem hier noch darzulegenden herrschenden Rechtsverständnis zu schließen, keine Überlebenschance vorgesehen.

Rechtsanwälte verrechnen Tarife in Abhängigkeit vom Streitwert, so ist bei einem Mietrechtsverfahren mit einem Streitwert von bis zu 10.000 Euro im zweifachen Instanzenzug mit Kosten iHv 12.000-15.000 EUR, noch ohne Kostenersatz für den etwaig obsiegenden Gegner, zu rechnen; in Fällen von besonderem öffentl Interesse kann man auch zur Urteilsveröffentlichung verurteilt werden, wobei eine Einschaltung bis zu 30.000 EUR kosten kann. Selbst im Falle des Obsiegens kann es sein, dass es nur zu einem teilw Kostenersatz kommt, weil lediglich Tarifsätze nach dem RechtsanwaltstarifG (RATG) vergütet werden, aber der Rechtsanwalt auf eine abweichende Honorarvereinbarungen gedrängt hatte. Im Ergebnis ist also jeder Gang vor Gericht mit einem Ausfallrisiko von ein bis drei Jahren belastet, was Mieterlöse anlangt, und von bis zu 15 Jahren im Hinblick auf Überschusseinnahmen (Nettoeinkünfte, also "Gewinne"). Wer Verstand hat, der bedenke, wie sich die durch die Rechtsordnung oft mutwillig herbeigeführten Prozessrisken auf die Preisbildung auswirken und wer davon einzig profitieren kann. Es sei verraten: Der Mieter sicherlich nicht!

Die genannten Urteile ebenso wie darin zitierte Gesetze sind im Rechtsinformationssystem "RIS" ( www.ris.bka.gv.at ) abrufbar. Zum Verständnis des Nachfolgenden sei vorausgeschickt, dass es für drei Gruppen von Vermietern jeweils unterschiedliche Rechtslagen gibt. Maßgeblich sein kann das MRG (Mieterechtsgesetz ) zur Gänze ( ihm gleichzuhalten das WGG), ein Teilbereich des MRG (vereinfacht gesagt bei neueren Immobilien), sowie das Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Das KonsumentenschutzG gilt (mit bestimmten Einschränkungen bzw Grauzonen) zusätzlich zum MRG (Voll- oder Teilanwendungsbereich). Unter das KSchG fällt schon jeder Vermieter ab 5 (!) Mietwohnungen, wobei hier vom Gesetzgeber ein dem Verkauf einer Elektrozahnbürste oder dergleichen vergleichbarer Geschäftsvorgang unterstellt wird, bei dem betrügerische mündliche Zusagen (etwa: "Diese Zahnbürste macht den Kariesbefall rückgängig!") nicht durch eine sogenannte Schriftlichkeitsklausel im Kauf-/Mietvertrag invalidiert werden dürften. Komisch nur, dass derlei Konsumartikel ohne schriftliche Verträge verkauft werden, Bestandverhältnisse aber nicht ohne diese auszukommen scheinen (was aber offenbar geändert werden soll!). Im Nachfolgenden werden generell dem KSchG unterliegende Sachverhalte angesprochen, sofern dem Text nicht explizit anderes zu entnehmen ist.

Keine Vertragssicherheit für Vermieter
Womit wir schon beim ersten Verstoß gegen den gesunden Menschenverstand wären: Das Verbot der Schriftlichkeitsklausel beraubt jeden Unternehmer seines Rechtsschutzes. Er ist auf die Beiziehung von Rechtsanwälten und Gerichten angewiesen, um glaubhaft zu machen, dass er dies und jenes nicht oder anders versprochen hat, und die Gerichte können nur unter Zuhilfenahme von Kristallkugel, Lügendetektor und Intelligenztest über die Wahrheit dessen, was sich (phonetisch) zugetragen haben soll, urteilen. Verboten ist also in Verträgen eine Klausel wie: "Allfällige vor Abschluss dieses Vertrages schriftlich oder mündlich getroffene Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit."
Es handle sich bei einer Schriftlichkeitsklausel in Mietverträgen bei Unternehmer-Verbrauchergeschäften lt OGH 7 Ob 78/06f um einen Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG, so die Jurisprudenz. - Diese Gesetzesstelle beinhaltet in ihrer Formulierung ein (freud'sches?) Versehen in Gestalt einer falschen Wortfolge, sie liest sich nämlich: "Die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers oder seiner Vertreter kann zum Nachteil des Verbrauchers vertraglich nicht ausgeschlossen werden." Wie wahr - was der Verfasser auch schon immer sagte, dass nämlich (letzten Endes) "zum Nachteil des Verbrauchers nicht ausgeschlossen werden kann"! (gemeint war wohl: "... nicht zum Nachteil ... vertraglich ausgeschlossen werden.")

OGH-Rechtsexegese zum Klagspunkt Klausel 32 des besagten Judikats: Beachtung des Gesetzeswortlauts (§ 10 Abs 3 KSchG), der allerdings für sich nicht zu rechtfertigen ist. Liegt nämlich ein echter Betrug oder eine Sittenwidrigkeit vor, so unterfällt der Sachverhalt ohnehin dem Strafgesetzbuch oder anderen einschlägigen Regelungen (etwa der "laesio enormis" nach dem ABGB), im Konsumentenbereich und speziell bei Mietgeschäften zwingt diese Regelung, die auch für Vorgänge nach Geschäftsabschluss gilt, zur Mündlichkeit wie in der Steinzeit. Pikanterweise sieht sogar das MRG in § 17 Abs 1 MRG ein Schriftlichkeitsgebot für Änderungen der Verteilungsschlüssel vor - wo es dem Gesetzgeber halt opportun erscheint. Weshalb wird denn nicht auch hier Formlosigkeit gestattet, wo doch der qualitative Unterschied zwischen Neuzeit (Schriftform) und Steinzeit (Mündlichkeit) offenbar unbeträchtlich sein soll?
Weiters argumentiert der OGH mittels Bezugnahme auf seine Ausführungen zu Klagspunkt Klausel 2, dass ein Schriftlichkeitsgebot zwar grundsätzlich einvernehmlich aufgehoben werden kann, diesfalls aber der Mieter die Beweislast trüge, was § 6 Abs 1 Z 11 KSchG verbiete. - Wir halten also fest: Statt eine Schriftlichkeitsbedingung von Gesetzes wegen zu akzeptieren, wovon ein Abgehen aufgrund einvernehmlicher mündlicher Vereinbarung in praxi weder von der einen noch von der anderen Partei bewiesen werden kann, soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Vermieter gezwungen werden, in aufwendigen Prozessen zumindest glaubhaft zu machen, dass er nichts oder anderes, und dies jedenfalls in geschliffener, wiewohl mündlicher Form eindeutig, versprochen hat!

Gesetzlich gewollte Ersitzung von Eigentum
Kann kein Schriftlichkeitserfordernis ausbedungen werden, wird jeder Mietvertrag seines Inhalts beraubt und zur reinen Makulatur. Ein Mieter hat es danach in der Hand, von allem, was schriftlich vereinbart wurde, abzugehen, indem er behauptet, dies oder jenes sei in mündlichen Nebenabreden vereinbart worden. Er hat zwar dafür die - streng genommen: unmögliche - Beweislast zu tragen, was aber kein unabüberwindbares Hindernis darstellt, dürfte doch tatsächlich eine "Glaubhaftmachung" reichen - und das mit häufiger Gratisunterstützung der Konsumentenschützer. Wurde etwa eine Gebrauchseinschränkung der Art ausgehandelt, dass Außenflächen nur nach schriftlicher Genehmigung des Vermieters verändert werden dürfen (Klagspunkt Klausel 2), sollte es demnach "no problem" sein, eine Lichtreklame oder gar eine "rote Laterne" o.ä. anzubringen. Der Vermieter kann vom seinem "Recht", vor Gericht die Erlaubnis zu erkämpfen, "nein" sagen zu dürfen (soll heißen: Nachteile glaubhaft zu machen), nicht wirklich Gebrauch machen, da die Prozesskosten die Vermietung auf Jahre zum Verlustgeschäft machen können. Selbst bei Standard-Honorarvereinbarungen nach dem RATG kann die auflaufende Kostenbelastung, die vorzuhalten ist (Prozesse können Instanzen mehrmals durchlaufen und ein Jahrzehnt dauern), dem Vermieter trotz guter Obsiegenschancen auf halbem Weg das Genick brechen. - Nur große, strategisch operierende Vermietungsgesellschaften haben dem etwas entgegenzusetzen, indem sie einsteils Juristen unter Dauervertrag nehmen und anderernteils durchschlagenden Einfluss auf die Marktpreise ausüben, um solche Unkosten/Kostenrisken abzudecken!

Makulatur ist darnach auch eine Vertragsklausel des Inhalts, dass das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet werden darf (Klagspunkt Klausel 3). Der unternehmerische Vermieter hat nämlich gegen zuwiderlaufenden Gebrauch keine andere Sanktionsmöglichkeit als den Gang vor Gericht, sofern es sich nicht um einen offensichtlich grob nachteiligen Gebrauch handelt, der zum Rücktritt vom Vertrag (gem § 1118 ABGB) berechtigt. Ein Kündigungsgrund bei Abweichungen darf im schriftlichen Vetrag nicht vereinbart werden, geschweige denn ein Auflösungsgrund. Wenn der Unternehmer als Vermieter die Umsatzsteuer-Komponente ändern und plötzlich 20% statt 10% einfordern bzw mit Verzugszinsen beim Finanzamt nachzahlen muss, obwohl für die Nachforderung vom Mieter keine vertragliche Grundlage besteht - was kümmert's den Gesetzgeber oder die Höchstrichter? Schließlich sitzen die jeweiligen Experten in den Ministerien oder Höchstgerichten in unterschiedlichen Sektionen/Senaten - Schmafu, eben!
Dem Vermieter hat es scheinbar auch egal zu sein, bzw muss er dies unter Prozesskostenriken geltend machen, wenn aus der Mietwohnung plötzlich ein florierendes Geschäft wird, der Aufzug 500 mal am Tag statt bisher einhundert Mal benützt wird, und aus dem Zustrom hunderter Interessenten pro Tag vielleicht jeder Tausendste die Gelegenheit zu einem Einbruchsdiebstahl gleich im "Vorbeigehen" nutzt, reichen sich doch dabei die Hausbesucher gegenseitig die Klinke, wodurch alle Schutzvorrichtungen gegen das Betreten Unbefugter nichtig gemacht werden.

So muss es sich der Vermieter als Unternehmer auch gefallen lassen, wenn der Mieter nach Erbschaft oder Lottogewinn eine Luxusbadezimmereinrichtung um - Hausnummer: - 30.000(+) EUR ohne Genehmigung einrichtet, und sich vielleicht 6 Monate danach gleich für einen Umzug in ein Eigenheim entscheidet, was ihn zu entsprechenden Ablöseforderungen ggü dem Vermieter berechtigt. Denn der Vermieter darf sich keine schriftliche Genehmigung für Mieterinvestitionen im schriftlichen Vertrag ausbedingen, er muss vielmehr vor Gericht widerlegen, eine mündliche Genehmigung erteilt zu haben (siehe Klagspunkte Klauseln 2 & 6 - wohl ein Ding der Unmöglichkeit). Es kommt sogar noch toller: Die Vornahme baulicher Maßnahmen gelten mietrechtlich als integraler Bestandteil eines Bestandverhältnisses, und diesbezügl. Ersatzansprüche eines ausziehenden Mieters ebenso. Dadurch werden dem Vermieter als Unternehmer Investitionsrisken aufgezwungen, was einen Enteignungsaspekt darstellt. (Siehe dazu auch Klagspunkte Klausel 26 & 31-33; Exkurs zur Rechtslage: Unterliegt ein Bestandverhältnis sowohl dem MRG zur Gänze als auch dem KSchG, so hat ein ausziehender Mieter gem § 10 MRG und dazu ergangener Rechtsprechung Anspruch auf Ablöse seiner Mieterinvestitionen, sofern nur für irgendeinen Nachmieter ein Nutzen aus diesen Aufwendungen gegeben sein könnte. Sollte aber nur der Teilanwendungsbereich des MRG, iVm ABGB und KSchG, gelten, so wird der Vermieter zum Gang vor Gericht gezwungen, um die Anerkennung zu erwirken, dass das Luxusbad, da zB in einem ehemaligen Gemeindebau eingebaut, keinesfalls von subjektivem Nutzen für ihn sein kann, und um durch gerichtliches "placet" einer Ablöseverpflichtung zu entgehen. Dies ergibt sich, abgesehen vom KSchG, aus den §§ 1037 iVm 1097 ABGB und aus dem Rechtsverständnis, wie es etwa Prader in seinem MRG-Kommentar zu § 10 MRG darlegt.)
Im Anwendungsbereich des KSchG ist nämlich auch ein Abweichen von an sich abdingbaren Rechtsbestimmungen des ABGB ("nachgiebiges", "dispositives" Recht) nicht zulässig, wenn es sachlich nicht zu rechtfertigen ist. Sich aus der Kalkulation ergebende Erfordernisse iZm mit den durch § 1097 ABGB geregelten Investitionsablösen gelten dabei nicht als sachlich (!), wie die Ausführungen zum Klagspunkt Klausel 33 belegen. Zur höchstgerichtlichen Rechtsexegese dazu: Im Vollanwendungsbereich des MRG der Gesetzeswortlaut von § 10 Abs 7 MRG, der dem Mieter (!) einen vorab-Verzicht auf Ablösen für Mieterinvestitionen verbietet, ansonsten die Bestimmung des § 1098 ABGB, der nach Auslegung der Gerichte einen eigentümergleichen Gebrauch vom Bestandobjekt vorsieht, zu dem auch bauliche Maßnahmen gehören, die wichtige (?) Interesssen des Eigentümers nicht berühren. Im Teilanwendungsbereich des MRG wäre ein Ausschluss des Aufwandsersatzes nach § 1097 ABGB zwar grundsätzlich aushandelbar, im Regelungsgefüge des KSchG jedoch nicht schriftlich, und nicht einmal mündlich, weil dem Mieter dadurch die Berufung auf das Zinsminderungsrecht nach § 1096 ABGB "abgeschnitten" würde, welches einen nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausschließbaren Gewährleistungsanspruch darstellt. - Dabei ist in § 1096 Abs 1 ABGB vom bedungenen Gebrauch die Rede, nicht vom regulatorisch aufgezwungenen!

Entrechtung mittels Entzugs von Feststellungsrechten
Aber auch abgesehen vom verbotenen Schriftlichkeitsvorbehalt als Vetragsklausel ist der Vermieter nach der Rechtsübung offenbar Freiwild, das wie ein Weihnachtsgansl ausgenommen werden kann. Das beweisen die Ausführungen zu Klagspunkt 1 des Judikats, wonach im Ergebnis der Vermieter dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung keine vertragliche Bestätigung abverlangen kann, das Bestandobjekt sorgfältig in Augenschein genommen zu haben und damit das Leistungs-/Gegenleistungsverhältnis (dem Augenschein nach) zu kennen. Dies zielte gleichfalls darauf ab, "dem Mieter die Berufung auf das Zinsminderungsrecht nach § 1096 [Abs 1] ABGB abzuschneiden", welches "einen nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausschließbaren Gewährleistungsanspruch darstellt" - so die höchstgerichtliche Rechtsexegese. Der bestürzte Laie fragt sich verdutzt: "Wie das?" Ein Verzicht auf diesen Rechtsanspruch kann mit einer solchen Erklärung sicherlich ohnehin nicht für solche Mängel bewirkt werden, die erst nach Wohnungsbezug feststellbar sind. Offenbar meint der Gesetzgeber, dass, wenn der Mieter ein 100 m2 Objekt um ganze 5 EUR Hauptzins/Monat in Bestand nimmt, er hernach noch Mietzinsminderungen geltend machen können soll, weil sich - Überraschung! - "plötzlich" herausstellt, dass die Fenster keine modernen Schall- und Wärmeisolierfenster sind. (Man verzeihe mir moderate Übertreibungen zwecks Veranschaulichung.)
Nochmals zur bezughabenden OGH-Rechtsexegese: Dem Mieter dürfe gem § 6 Abs 1 Z 11 KSchG keine Beweislast aufgebürdet werden, die ihn von Gesetzes wegen nicht treffe. Dazu käme es dann, wenn durch Erklärungen des Mieters zum Zustand des Objekts der Vermieter von der Notwendigkeit entbunden wird, zu beweisen, dass der Mieter mit dem Zustand zum Bezugszeitpunkt einverstanden war. - Deswegen dürften Erklärungen des Mieters auch nicht herangezogen werden, um über die schonende Nutzung hinausgehende Abnützungen gegen den Mieter geltend zu machen - der Vermieter habe dazu vielmehr auf anderen Wegen den Zustand des Bestandobjekts zur Übernahme als auch nach Rückstellung zu beweisen (siehe Klagspt Klausel 22).
Auf welchen anderen Wegen ein Beweis des Einverständnisses des Mieters mit dem Zustand beim Bezug und damit auch eine Feststellung des ursprünglichen Zustands zu erbringen ist, wird wohl ein ewiges Geheimnis der erlauchten Rechtsgelehrten sein. Offenbar ist von diesen Vordenkern gewollt, dass der Besitzer Schadensvergütung nur dann vom Mieter fordern kann, wenn er um den Preis von mehreren Jahresbruttomieteinnahmen mittels Sachverständigen, Elektroinstallateur, Notar etc den Zustand vor und nach dem Mietverhältnis feststellen und per Befund/Urkunde dokumentieren lässt.

Auch bei den Erhaltungspflichten kann ein dem KSchG unterfallender Unternehmer, sofern das Bestandobjekt nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, offenbar wider alle ökonomische Vernunft in die Pflicht genommen werden. Es ist ihm in einer solchen Konstellation nämlich nicht erlaubt, dem Mieter Erhaltungspflichten vertraglich aufzubürden (siehe dazu Klausel nach Klagspunkt 23). Allein, den Mietern gereicht's nicht zum Vorteil, muss doch der Preis entsprechend höher angesetzt werden, und zwar mit Sicherheitzuschlag, weil zukünftige Erhaltungskosten nicht genau absehbar sein und kalkuliert werden können. Entgegen der höchstgerichtlichen Rechtsexegese, dass der Konsumentenschutz einen klaren, absehbaren und kalkulierbaren (!) Leistungsgegenstand ausbedinge, weshalb § 9 Abs 1 KSchG keine Einschränkung von Gewährleistungsansprüchen zulasse, können Leistungen im Rahmen eines - noch dazu kaum kündbaren - Dauerschutzverhältnisses niemals auf lange Sicht kalkulierbar sein, wodurch perverserweise ein wirtschaftlicher Zwang für Sicherheitsaufschläge betreffend unmöglich absehbarer Kostenfälle iZm Erhaltungspflichten geschaffen wird, was gerade der Mieter als Endverbraucher zu tragen hat.

Mieter-Erhebung in die Position von Eigentümern
Es gäbe noch ein Unzahl an Schildbürgerstreichen unserer Gesetzgeber zu vermelden, wie sie aus den Judikaten OGH 7 Ob 78/06f und OGH Rs1 Ob 241/06g hervortreten. Wann immer der Gesetzgeber im Glauben, faktisch vertragsunmündig Gestellte vor den Fängen von Vampiren bewahren zu müssen, auf den Plan tritt, verursacht er durch administrativen Aufwand Kosten, die in jedweder Wirtschaftsordnung letztlich anteilig vom Verbraucher getragen werden müssen. Es beginnt schon damit, dass bei einer Hausgemeinschaft aus zB 30 Wohnungseigentümern, von denen auch nur einer seine Wohnung vermietet, plötzlich die Hausordnung nicht mehr geändert werden dürfte! (Klagspunkt Klausel 27) Dies nach höchstgerichtlicher Rechtsexegese deshalb, weil die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist. - Ab Vermietung einiger der 30 Wohnungen werden die Interessen aller Wohnungsbesitzer in Geiselhaft genommen, indem die Vermieter unter ihnen ihr Stimmverhalten mit ihren Mietern abstimmen müssen und dadurch die Entscheidungsfindung erheblich erschwert wird, was zu höheren Verwaltungskosten der Hausverwaltung und zu Trägheitsverlusten führt. Selbst wenn man also unterstellt, dass im Interessenskonflikt dem Willen einer Mehrheit jedenfalls der Vorrang einzuräumen ist und formal nur die Stimmrechte des jeweiligen Vermieters eingeschränkt werden, bedeutet das überdies noch immer, dass der Mieter Zinsminderungsrechte geltend machen können müsste, sobald sich die Hausordnung ändert. Und dies obwohl eine solche Ordnung in aller Regel nur die Abläufe außerhalb von Wohnungen regelt! Der Vermieter kann sich also der Einnahmen nicht sicher sein, hat aber selbst bei eingeschränkter Geltung des MRG kaum Möglichkeiten, das Mietverhältnis aufzukündigen.

Dies ist aber noch eine Lappalie im Vergleich zu Rechtsvorschriften über Vertragsklauseln betreffend Versicherungen. Der Mieter, und nicht mehr der Wohnungsbesitzer, soll das Stimmrecht über den Abschluss von Hausversicherungen gegen Glas- und Sturmschäden sowie deren Modifizierungen haben, ohne dass es ihm im Anwendungsbereich des KSchG durch Vertragsklauseln abbedungen werden darf (OGH 1 Ob 241/06g, Klausel 1). Dies nach höchstgerichtlicher Rechtsexegese deshalb, weil § 6 Abs 3 KSchG eine durch vertragliche vorab-Zustimmungen nicht erzielbare Transparenz, also Absehbarkeit der wirtschaftlichen Tragweite und der Kostenbelastung für "Durchschnittskunden" gebiete. - Der "Durchschnittskunde", so drängt es sich auf, wird im Wandel der Zeiten in Korrelation zur stetig steigenden Akademikerquote offenbar immer dümmer. Der Verfasser dürfte gleichfalls an Intelligenzschwund leiden, ist ihm doch nicht verständlich, aus welchem Grund die Inkaufnahme von Schadensfällen, die zu drastischen (zulässigen) Mietzinserhöhungen in einer Höhe führen, dass der Mieter (finanziell) zur Aufgabe seiner Bestandrechte gezwungen werden könnte, von der Jurisprudenz als größere Transparenz von Kostenbelastungen gewertet wird !? Kollateralfolge einer derartigen Abhängigkeit eines Versicherungsverhältnisses von den Launen und volatilen Mehrheiten der Mieter ist jedenfalls auch ein Mehraufwand bei der Hausverwaltung und seitens der Versicherungsgesellschaften, und zwar selbst bei Nichteintreten von außerordentlichen Schadensbelastungen.

Der Gipfel der Tollheit wird aber wohl darin zu erblicken sein, dass in einem parifizierten, also aus Eigentumswohnungen bestehenden Gebäude nicht einmal die vorab-Zustimmung des Mieters zur Installation neuer Messgeräte vertraglich ausbedungen werden kann, selbst wenn die Klausel ausdrücklich den Vorbehalt der "Zweckmäßigkeit im Sinne einer gerechten Kostenaufteilung" anführt (wieder OGH 7 Ob 78/06f, Klagspunkt Klausel 13). Die höchstgerichtliche Rechtsexegese legt die §§ 6 Abs 3 KSchG und 879 Abs 3 ABGB dahin aus, dass sie im Teilanwendungsbereich des MRG eine Transparenz und Ausgewogenheit gebieten, der durch eine solche Klausel nicht entsprochen wird. - Als ob ein Mieter nicht ohne Weiteres und kostenlos über Rechtsschutzorganisationen für den "kleinen Mann" Informationen zur Beurteilung der Angemessenheit erzwingen und gegebenenfalls Abänderungen von Verteilungsschlüsseln auf Grundlage neuer Messgeräte erwirken könnte! Auf diese Weise kann ein gesamtes Gebäude mit zig Eigentumswohnungen darin gehindert werden, neue Messgeräte zur genaueren Lastenverteilung zu erhalten! ( - außer vielleicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt den störrischen Mietern "Bakschisch"?).

Resümee:
Erlaubt sind bei Anwendbarkeit des KonsumentenschutzG in schriftlichen Mietverträgen nur jene vom ABGB abweichenden Klauseln, die den Vermieter gröblich benachteiligen. Alle andersgearteten Klauseln werden nämlich dahin ausgelegt, dass sie den Mieter im Sinne des § 879 Abs 1 ABGB gröblich benachteiligen, selbst wenn sie nach anderen Bestimmungen des ABGB nachgiebiges/"dispositives" Recht darstellen, also abbedungen werden könnten, und ohne dass bei der Beurteilung solcher "gröblicher" Benachteiligungen auf Preis-/Leistungsrelationen bedacht genommen würde ( - diese gelten als "nicht sachlich"!).

Das Mietrecht ist in einer dem Transparenzgebot widersprechenden Weise, dh verhüllt statt per Gesetz offen und klar einsehbar, extrem standardisiert bzw reguliert. Der unternehmerische Vermieter hat kein Anrecht auf Vertragsautonomie, ihm bleibt daher kein anderer Ausweg, als die Einschränkung seiner Eigentumsinteressen in Form erzwungener Verfügungseinräumungen etwa durch Ambiente-Beeinträchtigungen wie greller Kommerzialisierung, Fassadenverschandelung, Frequenzsteigerungen infolge Kundenverkehrs, oder in Form aufgehalster Investitionsrisken durch Investitionsablöseansprüche des Mieters im Auszugsfalle, Prozessrisken, und dgl durch entsprechende Kostenaufschläge zu neutralisieren. Gesetzgeber und Rechtsprechung bilden sich ein, ein starres Korsett käme den Interessenslagen im jeweiligen Einzelfall besser entgegen.

Es wurde aufgezeigt, dass die Rechtslage zu - das Angebot tendenziell reduzierenden - Eigentumsverletzungen, zu unnötigen Verwaltungskosten und/oder kalkulativen Sicherheitsaufschlägen führt, was nicht im Interesse des Mieters sein kann, aber einem ständig wachsendem Kreis von Beschäftigten einer Fürsorgebürokratie ein erkleckliches Einkommen sichert.